Grunderwerbsteuer 2026 im Bundesland-Vergleich: Wo Käufer aktuell am wenigsten zahlen

Zwei Familien kaufen dasselbe Reihenhaus für 400.000 Euro – die eine in Bayern, die andere in Nordrhein-Westfalen. Die eine zahlt 14.000 Euro Grunderwerbsteuer, die andere 26.000 Euro. Differenz: 12.000 Euro, allein durch die Postleitzahl, berichtet die Redaktion Goldmeter. Und weil die meisten Banken nur den Kaufpreis finanzieren, nicht aber die Kaufnebenkosten, muss die Grunderwerbsteuer in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Sie trifft damit genau die Stelle, an der es beim Immobilienkauf am meisten wehtut. Da die Grunderwerbsteuer zu den Nebenkosten eines Immobilienkaufs gehört, wird sie von Banken nur selten mitfinanziert und belastet unmittelbar das Eigenkapital der Käufer.

Der Grund für diesen Flickenteppich liegt in einer Verfassungsänderung. Infolge der Föderalismusreform im September 2006 erhielten die deutschen Bundesländer die Befugnis, den Steuersatz der Grunderwerbsteuer eigenständig festzulegen. Bis dahin galt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5 Prozent. Was danach folgte, war jedoch kein Steuerwettbewerb nach unten, sondern das Gegenteil: Seit Sachsen den Steuersatz zum 1. Januar 2023 angehoben hat, gilt der in § 11 Abs. 1 GrEStG vorgesehene Satz von 3,5 Prozent nur noch in Bayern. Alle anderen Bundesländer haben von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, abweichende und meist höhere Steuersätze festzulegen. Die Ursache ist systemisch: Das Normierungsverfahren im Länderfinanzausgleich beseitigte zwar den Anreiz zu Steuersenkungen zulasten anderer Länder, schuf aber zugleich einen zusätzlichen Anreiz für Erhöhungen. Die Einnahmen sind für die Länder von großer Bedeutung: Laut DIW Berlin zählt die Grunderwerbsteuer zu den wichtigsten eigenen Steuereinnahmen der Länder und ist die einzige Steuer, deren Satz sie selbst festlegen können.

Dieser Beitrag zeigt alle 16 Steuersätze mit Stand 2026, rechnet die Unterschiede anhand realistischer Kaufpreise durch, erklärt die Befreiungstatbestände nach § 3 GrEStG und zeigt legale Möglichkeiten zur Senkung der Bemessungsgrundlage. Zugleich wird klar markiert, wo Gestaltung endet und Steuerhinterziehung beginnt. Ergänzend geht es um Fälligkeit, Unbedenklichkeitsbescheinigung, steuerliche Absetzbarkeit bei Vermietung sowie den aktuellen Stand der Debatte über Freibeträge für Erstkäufer.

Alle 16 Bundesländer: Die Steuersätze 2026 im Überblick

Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Brandenburg) der Bemessungsgrundlage.

Die Tabelle

Bundesland	Steuersatz	Letzte Änderung
Bayern	3,5 %	unverändert seit 2006
Baden-Württemberg	5,0 %	–
Bremen	5,5 %	Anhebung von 5,0 auf 5,5 % zum 1.7.2025
Hamburg	5,5 %	bis 31.12.2022: 4,5 %
Niedersachsen	5,0 %	–
Rheinland-Pfalz	5,0 %	–
Sachsen	5,5 %	bis 31.12.2022: 3,5 %
Sachsen-Anhalt	5,0 %	–
Thüringen	5,0 %	Absenkung von 6,5 auf 5,0 % ab 1.1.2024
Berlin	6,0 %	–
Hessen	6,0 %	–
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	Zum 1.1.2020 von 5 % auf 6 % angehoben
Brandenburg	6,5 %	–
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	–
Saarland	6,5 %	–
Schleswig-Holstein	6,5 %	–

Quelle: Haufe-Übersicht nach Ländern mit Änderungshinweisen. Stand: Juli 2026. Da die Länder die Sätze jederzeit ändern können, gilt: vor der Beurkundung den aktuellen Satz beim Landesfinanzministerium prüfen.

Hinweis zur Quellenlage: Einzelne Online-Übersichten führen für Sachsen weiterhin 3,5 % oder für Thüringen 6,5 %. Diese Angaben sind überholt – Sachsen hat zum 1.1.2023 erhöht, Thüringen zum 1.1.2024 gesenkt.

Bayern als Sonderfall

Bayern ist das einzige Bundesland, das den niedrigen Steuersatz von 3,5 Prozent bis heute beibehält. Seit 2006 dürfen die Länder den Satz selbst festlegen – 15 Länder haben seitdem erhöht. Nur Bayern nicht. Das macht den Freistaat für Immobilienkäufer besonders attraktiv, insbesondere bei teureren Objekten in Städten wie München, Nürnberg und Augsburg. 

Die Entwicklung des Durchschnitts

Seitdem hat sich der Durchschnittssatz auf 5,53 Prozent im Jahr 2024 erhöht. Der größte Anstieg der Steuersätze fand zwischen 2011 und 2016 statt. Der Finanzausgleich zwischen den Ländern bot den Landesregierungen einen Anreiz, durch die Anhebung der Steuersätze zusätzliche Einnahmen zu erzielen und gleichzeitig ihre Beiträge zum Finanzausgleich zu senken. 

Die Einnahmenentwicklung erklärt, warum kein Land freiwillig senkt: Seit die Bundesländer selbst festlegen können, wie hoch der Grunderwerbsteuersatz im jeweiligen Land ist, haben sich die Einnahmen daraus um über 90 % erhöht. Während 2005, vor der Reform, der Staat noch gerade einmal 4,8 Mrd. Euro kassierte, wuchsen die Einnahmen bis 2021 auf 18,33 Mrd. Euro. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung gibt an, dass die Steuer zwar nur 3,7 % der Gesamtsteuereinnahmen der Länder ausmacht, aber der Anteil an den reinen Landessteuern über 50 % liegt. 

Der Markt reagiert allerdings: Im 1. Halbjahr 2023 ging das Grunderwerbsteuer-Aufkommen auf 6,3 Milliarden Euro bzw. um 33,5 Prozent gegenüber dem 1. Halbjahr 2022 zurück. 2022 und 2023 gab es zum ersten Mal einen signifikanten Rückgang der Steuereinnahmen auf 12,2 Mrd. Euro. Gründe sind gestiegene Zinsen und die Baupreisentwicklung. 

Was die Differenz konkret bedeutet: Rechenbeispiele

Die Formel ist simpel: Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes = Grunderwerbsteuer.

Nach Kaufpreisklassen

Kaufpreis	Bayern (3,5 %)	Niedersachsen (5,0 %)	Berlin (6,0 %)	NRW (6,5 %)	Differenz BY↔NRW
300.000 €	10.500 €	15.000 €	18.000 €	19.500 €	9.000 €
400.000 €	14.000 €	20.000 €	24.000 €	26.000 €	12.000 €
500.000 €	17.500 €	25.000 €	30.000 €	32.500 €	15.000 €
650.000 €	22.750 €	32.500 €	39.000 €	42.250 €	19.500 €

Bei einem 500.000-€-Haus in NRW: 32.500 €. In Bayern dagegen nur 17.500 €. Differenz: 15.000 €. Familie Müller kauft ein Einfamilienhaus für 650.000 €. In Bayern (3,5 %): 22.750 €. In Niedersachsen (5,0 %): 32.500 €. In Nordrhein-Westfalen (6,5 %): 42.250 €. Die Differenz zwischen Bayern und NRW beträgt hier 19.500 €. 

Warum der Vergleich trotzdem hinkt

Der Steuersatz allein ist die halbe Wahrheit. Entscheidend ist der absolute Betrag – und der hängt vom Kaufpreisniveau ab. Schleswig-Holstein hat den Satz zum 1. Januar 2014 von 5,0 % auf 6,5 % erhöht. Das benachbarte Hamburg hat mit 5,5 % einen um einen Prozentpunkt niedrigeren Satz. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € spart man durch einen Kauf in Hamburg 3.500 € – allerdings liegen Hamburger Immobilienpreise oft 30 bis 50 % über denen im Hamburger Umland. 

Innerhalb eines Landes wirkt derselbe Effekt: Der Steuersatz ist überall in NRW gleich. Aber die Hauspreise schwanken stark. Köln und Düsseldorf liegen bei 4.500 €/m². Im Ruhrgebiet (Essen, Dortmund, Bochum) sind es nur 2.000 bis 2.500 €/m². Bei einer 90-m²-Wohnung sind das 13.000 € Steuer in Köln versus 6.500 € in Bochum. 

Ein Sonderfall ist die Hauptstadtregion: Das Umland Berlin in Brandenburg hat einen Satz von 6,5 %. Wer im Speckgürtel sucht (Potsdam, Bernau, Strausberg), zahlt 0,5 Prozentpunkte mehr als in Berlin selbst. Wer aus Berlin ins Umland zieht, spart beim Quadratmeterpreis – zahlt aber prozentual mehr Steuer. 

Die Steuer im Kontext aller Nebenkosten

Die Steuer ist der größte einzelne Nebenkostenblock. Vor jedem Hauskauf solltest du den Satz für dein Bundesland prüfen und die Gesamtnebenkosten von 10 bis 13 % im Budget einplanen. 

Beispielrechnungen zeigen die Größenordnung: Beispiel Frankfurt (Schnittpreis 670.000 €): Grunderwerbsteuer 40.200 €. Mit Notar (10.050 €), Grundbuch (3.350 €) und Makler-Provision (3,57 % = 23.919 €) rund 78.000 € Nebenkosten – etwa 11,6 % vom Kaufpreis. Beispiel Köln (Schnittpreis 480.000 €): Grunderwerbsteuer 31.200 €. Mit allen Nebenkosten rund 58.000 € – etwa 12 % vom Kaufpreis. I

Wer zahlt, wann fällig – und warum ohne Zahlung kein Grundbucheintrag

Steuerschuldner

Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind die Steuerschuldner regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Personen als Gesamtschuldner – also Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Das Finanzamt wendet sich zunächst an denjenigen, der sich vertraglich zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat. 

Zwar sind Käufer und Verkäufer gleichermaßen grunderwerbsteuerpflichtig, doch wird vom Notar im Kaufvertrag festgelegt, wer die Steuerlast tatsächlich trägt. Im Normalfall übernimmt der Käufer einer Immobilie die Grunderwerbsteuer. In der Praxis trägt der Käufer die Steuer in 99 % der Fälle. 

Wichtig: Die Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass das Finanzamt sich an den Verkäufer wenden kann, wenn der Käufer nicht zahlt. Verkäufer sollten das im Blick behalten.

Der Zeitablauf

Nachdem der Kauf einer Immobilie beurkundet wurde, erhält man ca. sechs bis acht Wochen später die Rechnung über die fällige Grunderwerbsteuer. Anschließend ist man verpflichtet, binnen eines Monats die Rechnung zu begleichen. 

Die Steuer entsteht mit Abschluss des Kaufvertrags (§ 1 GrEStG) und ist innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid fällig. 

Für die Höhe entscheidend: Es zählt der Beurkundungstermin (Datum des notariellen Kaufvertrags). Wer bei einer angekündigten Satzänderung kauft, sollte den Notartermin entsprechend legen.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der eigentliche Hebel des Finanzamts: Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung – und damit keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Ohne Zahlung gibt das Finanzamt keine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ frei, ohne die der Grundbuch-Eintrag nicht erfolgen kann. 

Praktisch heißt das: Wer die Steuer nicht zahlt, wird nicht Eigentümer – auch wenn der Kaufpreis längst geflossen ist.

Bei Zwangsversteigerung

Für die Entstehung der Grunderwerbsteuer im ZVG-Verfahren ist § 8 GrEStG maßgeblich. Die Steuer entsteht mit der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses (§ 156 ZVG). Dieser Zeitpunkt ist der entscheidende Stichtag. Es ist nicht der Tag der Auktion oder der Zahlung, sondern der Tag, an dem der vom Gericht erteilte Zuschlag rechtskräftig wird. Die Bemessungsgrundlage ist in der Zwangsversteigerung der volle Gebotspreis, den der Ersteher bietet. 

Die Bemessungsgrundlage: Mehr als nur der Kaufpreis

Hier liegt der eigentliche Gestaltungsspielraum – und die häufigste Fehleinschätzung.

Was zur Bemessungsgrundlage zählt

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung, bei einem Grundstückskauf also der Kaufpreis (einschließlich übernommener sonstiger Leistungen oder dem Verkäufer vorbehaltener Nutzungen). Haufe

Berechnungsgrundlage ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis – ohne Nebenkosten. Neben der Grunderwerbsteuer fallen beim Kauf einer Immobilie typischerweise auch Notarkosten, die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch sowie Maklerprovision an. Diese Nebenkosten fließen jedoch nicht in die Berechnung ein. 

Die Bemessungsgrundlage ist nicht in jedem Fall identisch mit dem reinen Kaufpreis. Dazu zählen auch übernommene Lasten und Verbindlichkeiten: Wird eine Grundschuld oder eine Restschuld mit übernommen, erhöht dies die Bemessungsgrundlage. 

Was die Rechtsprechung ergänzt hat

Der BFH hat in den vergangenen Jahren mehrfach präzisiert, was noch zur Gegenleistung gehört:

Ökokonto: Die Zahlung für ein nach Landesrecht mit dem Grundstück verbundenes Ökokonto ist als Teil der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks in die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen. 

Nießbrauch: Ein im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht ist als Gegenleistung für den Verkauf eines Erbbaurechts in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen. 

Nachträgliche Sonderwünsche beim Neubau: Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt. Dies gilt jedoch nicht für Hausanschlusskosten, wenn der Erwerber des Grundstücks zur Übernahme dieser Kosten sich bereits im Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat. 

Bauerrichtungskosten: Beim Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks sind die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, wenn das Grundstück von einer zur Veräußererseite gehörenden Person mit bestimmendem Einfluss auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung erworben wird. 

Das Stichwort dahinter lautet „einheitliches Vertragswerk“: Wer Grundstück und Bauleistung aus einer Hand kauft, riskiert, dass das Finanzamt beides zusammenrechnet. Die Trennung von Grundstückskauf und Bauvertrag ist rechtlich möglich, aber gestaltungsanfällig – hier lohnt Beratung vor der Beurkundung.

Steuerbefreiungen nach § 3 GrEStG: Wann gar nichts fällig wird

In diesen Fällen entfällt die Grunderwerbsteuer komplett – gesetzlich nach § 3 GrEStG. Das kann tausende Euro sparen. 

Befreiungstatbestand	Regelung
Freigrenze	Grundstückserwerbe mit Kaufpreis bis 2.500 € sind komplett steuerfrei. Bei höheren Beträgen voll steuerpflichtig (kein Freibetrag, sondern Freigrenze)
Erbschaft	Bei Erbschaften keine Grunderwerbsteuer – dafür greift Erbschaftsteuer
Schenkung	Ausgenommen, wenn Grundstücke durch Schenkung übergehen
Verwandte in gerader Linie	Wenn der Verkauf zwischen Personen stattfindet, die in direkter Linie verwandt sind (zwischen Eltern und deren Kindern, aber auch Eheleuten. Nicht jedoch zwischen Geschwistern)
Ehegatten/Lebenspartner	Ausgenommen, wenn Grundstücke an den Ehegatten bzw. Lebenspartner veräußert werden
Erbteilskauf	Wenn Miterben innerhalb der Erbengemeinschaft einen Anteil übernehmen (Erbteilskauf): steuerfrei

Die Geschwister-Falle: Die Befreiung gilt für die gerade Linie, nicht für die Seitenlinie. Ein Verkauf zwischen Bruder und Schwester ist voll steuerpflichtig. Verwandte in gerader Linie (Eltern-Kinder) sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Geschickte Familien nutzen dies für mehrstufige Übertragungen. Der Umweg über die Eltern kann funktionieren – aber Vorsicht: Das Finanzamt prüft solche Konstruktionen auf Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO. Der BFH hat das im Umlegungskontext bereits bestätigt: Die Steuerbefreiung kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn der Eigentumserwerb einen Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten nach § 42 AO darstellt. 

Bei Umstrukturierungen gilt zusätzlich: Vergünstigungen bei der Grunderwerbsteuer bestehen auch für Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns. 

Legal sparen: Was funktioniert und wo die Grenze liegt

Den Steuersatz selbst kannst du nicht beeinflussen – aber die Bemessungsgrundlage schon. 

Inventar separat ausweisen

Der wichtigste Hebel für private Käufer:

Möbel, Einbauküche, Gartenhaus, Sauna oder hochwertige Außenanlagen sind keine Immobilienbestandteile und unterliegen daher nicht der Grunderwerbsteuer – sofern sie separat und zu einem marktüblichen Preis im Kaufvertrag aufgeführt werden. 

Rechenbeispiele:

• 15.000 € Inventar bei 300.000 € Kaufpreis in NRW → spart 975 € Grunderwerbsteuer 
• Bei einem 400.000-€-Kauf mit einer 25.000-€-Einbauküche reduziert sich die Bemessungsgrundlage auf 375.000 €. In Brandenburg spart das 25.000 € × 6,5 % = 1.625 € 

Aber: Kaufpreis und Inventarpreis müssen realistisch sein. Das Finanzamt überprüft, ob die ausgewiesenen Inventarwerte marktüblich sind. Überhöhte Inventarpreise zur Drückung der Bemessungsgrundlage gelten als Steuerhinterziehung. Lass die Aufteilung von einem Notar oder Steuerberater begleiten – ein marktübliches Wertgutachten ist hilfreich.

Faustregel: Der Inventarwert sollte den Zeitwert nicht übersteigen. Eine fünf Jahre alte Einbauküche ist keine 40.000 Euro wert, auch wenn sie das mal gekostet hat. Belege aufbewahren.

Zweiter Effekt, den viele übersehen: Ein hoher Inventaranteil senkt zwar die Grunderwerbsteuer, aber auch die Abschreibungsbasis bei vermieteten Objekten – und Banken finanzieren Inventar meist nicht mit. Bei Kapitalanlagen ist die Rechnung also nicht immer positiv.

Baumbestand

Ein Spezialfall, der bei Wald- und Großgrundstücken relevant wird: Ist der Wert der auf einem Grundstück stehenden Bäume auch dann aus der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auszuschließen, wenn keine Aufteilung des Kaufpreises im Grundstückskaufvertrag erfolgt ist? – eine Frage, die Haufe als Praxis-Tipp aufgreift. Wer ein Waldgrundstück kauft, sollte den Aufwuchs im Vertrag gesondert bewerten lassen. 

Die klare Grenze

Den beurkundeten Kaufpreis künstlich niedrig anzusetzen und den Restbetrag bar zu zahlen ist Steuerhinterziehung und Urkundenfälschung – strafbar für Käufer und Verkäufer. Außerdem bist du für den nicht beurkundeten Anteil eigentumsrechtlich ungeschützt. 

Der letzte Punkt wird oft unterschätzt: Wer 30.000 Euro bar zahlt, hat keinen durchsetzbaren Anspruch darauf – und im Streitfall auch keine Möglichkeit, das zuzugeben, ohne sich selbst zu belasten.

Was nicht funktioniert

Oftmals wird die Grunderwerbsteuer mit der Einkommensteuer verwechselt. Wer ein denkmalgeschütztes Objekt kauft oder eine Immobilie energetisch saniert, erhält keinen Nachlass auf die Grunderwerbsteuer. Die steuerlichen Vorteile (wie die Denkmal-AfA oder KfW-Förderungen) machen sich erst Jahre später bei Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung bemerkbar. Beim Notartermin bittet das Finanzamt immer auf Basis des vollen Kaufpreises zur Kasse. 

Rückabwicklung

Wer den Kauf rückgängig machen will, muss präzise vorgehen: Will ein Käufer den Immobilienerwerb rückgängig machen, kommt es auf die Vertragsgestaltung an. Sonst kann dennoch für ihn Grunderwerbsteuer anfallen. Die Rückgängigmachung eines Grundstückskaufvertrags nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG setzt voraus, dass der Anspruch des Erwerbers auf Übereignung des Grundstücks durch Aufhebung des Vertrags zivilrechtlich wirksam beseitigt wird. Haben mehrere Erwerber ein Grundstück zu Miteigentum gekauft, kann das Ausscheiden nur eines Erwerbers aus dem Kaufvertrag ihren gemeinschaftlichen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks nicht wirksam beseitigen. 

Share Deals: Warum Konzerne oft gar nichts zahlen

Ein Thema, das die politische Debatte prägt.

Grunderwerbsteuer kann entstehen, wenn bei einer Personengesellschaft, die ein inländisches Grundstück besitzt, innerhalb von 10 Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Auch eine Anteilsvereinigung, bei der mindestens 90 Prozent der Anteile in der Hand eines Erwerbers vereinigt werden, löst Grunderwerbsteuer aus.  Die Kehrseite: Wer unter der 90-Prozent-Schwelle bleibt, zahlt nichts. Große Investoren umgehen die Grunderwerbsteuer durch Anteilsübertragungen an Gesellschaften (Share Deals). Seit 2021 gibt es Verschärfungen – die Schlupflöcher sind aber noch nicht vollständig geschlossen. 

Mit sogenannten Share Deals lässt sich die Grunderwerbsteuer ganz legal umgehen – Immobilieninvestoren haben das „Sparmodell“ in den vergangenen Jahren rege genutzt. Berlin will dieser Praxis einen Riegel vorschieben. 

Die Verwaltung rüstet auf: Eine neue Regionalabteilung des LBF NRW ist darauf spezialisiert, systematisch Ausfälle bei der Grunderwerbsteuer bei internationalen Unternehmen aufzudecken. In den vergangenen zwei Jahren wurden 150 Mio. EUR zurückgeholt. Es ist die erste ihrer Art in Deutschland.  Für Privatkäufer bleibt die bittere Pointe: Sie zahlen 6,5 Prozent auf ihr Eigenheim, während strukturierte Transaktionen legal bei null landen können. Das ist das Kernargument der Reformdebatte.

Absetzbarkeit: Selbstnutzer gegen Vermieter

Hier trennen sich die Wege deutlich.

Bei Selbstnutzung

Bei selbstgenutzten Immobilien ist die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzbar. Punkt. Kein Abzug, keine Verteilung, nichts.

Bei Vermietung

Ja. Bei vermieteten Immobilien erhöht die Grunderwerbsteuer die Anschaffungskosten und fließt in die AfA-Bemessungsgrundlage ein. 

Anders bei vermieteten Objekten: Hier können Sie die Steuer über die AfA (Abschreibung für Abnutzung) über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt geltend machen.  Wichtig: Die Grunderwerbsteuer teilt das Schicksal des Kaufpreises – sie wird auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Der Anteil auf den Grund und Boden ist steuerlich verloren, weil Boden nicht abnutzbar ist.

AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre. Eine Grunderwerbsteuer von 26.000 Euro bringt bei 70 % Gebäudeanteil also rund 364 Euro AfA im Jahr – die Entlastung kommt über Jahrzehnte, nicht sofort.  Vorsicht bei Sanierungen nach Kauf: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (> 15 % des Gebäudewerts in 3 Jahren nach Kauf) müssen aktiviert und über AfA abgeschrieben werden. 

Freibetrag und Reform: Was 2026 realistisch ist

Die Debatte läuft seit Jahren.

Die Argumente

Viele Experten sprechen von der systematischen Erschwerung der privaten Eigentumsbildung. 

Wohneigentumsförderung: Deutschland hat mit ca. 46 % eine der niedrigsten Eigentumsquoten in Europa. Soziale Gerechtigkeit: Besonders junge Familien werden überproportional belastet. 

Das IW Köln hat die Wirkung quantifiziert: „Eine Reduzierung der Grunderwerbsteuersätze um 50 Prozent würde die Zahl der Baugenehmigungen um 9 Prozent steigern.“ (Institut der deutschen Wirtschaft, September 2024) 

Die Tax Foundation geht weiter: Bundesländer, die ihre Steuersätze von 3,5 Prozent auf jeweils 5,5 und 6,5 Prozent erhöht haben, haben ihre Wohnungsbautätigkeit um einen höheren Betrag gesenkt, als sie durch die höheren Steuersätze an Zusatzeinnahmen generiert haben. 

Die Gegenargumente

Steuerausfälle: Schätzungsweise 2–3 Mrd. € pro Jahr bei 250.000 € Freibetrag. Preiseffekt: Ein Freibetrag könnte die Immobilienpreise um den gleichen Betrag steigen lassen. Föderalismusfrage: Die Länder müssten auf Einnahmen verzichten – freiwillig unwahrscheinlich. 

Die rechtliche Hürde

Die Einnahmen aus der Immobilienkaufsteuer stehen den Ländern zu. Entsprechend ist eine bundesweite Änderung nur mit der Mehrheit der Länder möglich. Eine Länderöffnungsklausel wäre ein Ausweg. Danach könnten die Länder die Steuersätze individuell festsetzen, theoretisch für Privatpersonen sogar bis auf 0%. Allerdings ist die Länderöffnungsklausel schon seit 2019 im Gespräch. 

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, und die Kompetenz liegt seit der Föderalismusreform 2006 bei den Ländern. Eine Rücknahme würde eine Grundgesetzänderung erfordern.

Die Einschätzung: Ein bundesweiter Freibetrag ist kurzfristig (2026–2027) eher unwahrscheinlich. Wahrscheinlicher sind individuelle Länderlösungen – ähnlich der Senkung in Thüringen. Ob die seit mehreren Jahren angekündigte Grunderwerbsteuer-Senkung in 2026 kommt, ist fraglich. 

Der Umweg über Förderprogramme

Weil die Länder keine eigenen Befreiungen im Gesetz verankern dürfen, gehen sie andere Wege:

Da die Bundesländer den Steuersatz zwar selbst festlegen, aber keine eigenen Ausnahmen, Rabatte oder Steuerbefreiungen im Gesetz verankern dürfen, gehen einige Länder andere Wege. Sie entlasten bestimmte Käufergruppen (wie Erstkäufer oder Familien) nicht durch eine Steuersenkung direkt beim Notartermin, sondern durch nachgelagerte Förderprogramme und finanzielle Zuschüsse. 

Land	Programm
Hessen	„Hessengeld“: Hessen unterstützt Erstkäufer von selbstgenutztem Wohnraum finanziell. Käufer erhalten unter bestimmten Voraussetzungen eine nachträgliche staatliche Förderung, deren Höhe sich an der gezahlten Grunderwerbsteuer orientiert
NRW	NRW hat über die NRW.BANK immer wieder temporäre Zuschussprogramme für den ersten Immobilienkauf aufgelegt, um die hohe Steuerlast von 6,5 % für junge Familien und Paare abzufedern
Thüringen	Wer leerstehende Häuser kauft und modernisiert, wird mit zinsvergünstigten Krediten gefördert. Für einzelne Vorhaben gibt es bis zu 150.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer wurde schon gesenkt

Kein Bundesland senkt den Steuersatz für bestimmte Käufergruppen im Kaufvertrag. Die Entlastung kommt immer nachgelagert – und muss beantragt werden. 

Der Thüringer Fall zeigt übrigens, dass Senkungen wirken: Haufe titelte dazu „Tausende mehr Ersterwerber bei weniger Grunderwerbsteuer“. 

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer 2026

In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?
Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland – als einziges Bundesland seit 2006 unverändert. In NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein beträgt der Satz 6,5 %, also fast doppelt so viel. 

Wann muss ich zahlen?
Das Finanzamt sendet den Bescheid 4–8 Wochen nach Beurkundung. Die Zahlung ist dann innerhalb von 4 Wochen fällig. 

Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?
Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, nicht die Kaufnebenkosten. Einzelne Banken bieten 110%-Finanzierungen an, aber nur bei sehr guter Bonität. 

Zahle ich bei Erbschaft Grunderwerbsteuer?
Nein. Bei Erbschaften und Schenkungen keine Grunderwerbsteuer – dafür greift Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Stattdessen reine Eintragungskosten Grundbuch. 

Kann ich meinem Bruder steuerfrei ein Haus verkaufen?
Nein. Die Befreiung gilt zwischen Eltern und deren Kindern, aber auch Eheleuten. Nicht jedoch zwischen Geschwistern. 

Wie viel spare ich mit der Einbauküche im Kaufvertrag?
Den Inventarwert mal Ihrem Landessatz. Beispiel: 15.000 € Inventar bei 300.000 € Kaufpreis in NRW → spart 975 € Grunderwerbsteuer. Nur mit marktüblichen Werten und Belegen. 

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Grunderwerbsteuer wird nur einmal fällig beim Kauf einer Immobilie. Sie wird von dem Bundesland erhoben, in dem die Immobilie erworben wird. Die Grundsteuer hingegen ist jährlich fällig und wird von der Gemeinde erhoben. 

Kann ich die Steuer bei Selbstnutzung absetzen?
Nein. Bei selbstgenutzten Immobilien ist die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzbar. 

Gilt bei einem Denkmal ein reduzierter Satz?
Nein. Wer ein denkmalgeschütztes Objekt kauft oder eine Immobilie energetisch saniert, erhält keinen Nachlass auf die Grunderwerbsteuer. 

Kommt der 500.000-Euro-Freibetrag?
Diskutiert wird er seit Jahren: Ein Grunderwerbsteuerfreibetrag von 500.000 Euro für die erste selbstgenutzte Immobilie soll den Zugang erleichtern, mit zusätzlichen 100.000 Euro pro Kind. Realistisch bleibt aber: Ein bundesweiter Freibetrag ist kurzfristig (2026–2027) eher unwahrscheinlich. 

Wo finde ich den offiziellen Satz für mein Bundesland?
Auf der Website des jeweiligen Landesfinanzministeriums. Vor der Beurkundung prüfen – der Satz am Beurkundungstag zählt. Wikipedia

Ändert sich 2026 noch etwas?
Für die Jahre 2025 und 2026 sind derzeit keine flächendeckenden Anpassungen der Hebesätze bekannt. Die aktuellen Sätze scheinen sich in den meisten Ländern etabliert zu haben. Langfristig bleibt die Grunderwerbsteuer jedoch ein potenzielles Instrument für die Landespolitik.

Der Steuersatz ist nur ein Faktor – aber der teuerste einzelne

Drei Dinge sollten Käufer 2026 mitnehmen. Erstens: Die Spanne von 3,5 bis 6,5 Prozent entscheidet über fünfstellige Beträge – aber nur, wenn die Wahl des Bundeslandes überhaupt zur Disposition steht. Für die meisten Menschen ist der Wohnort keine Steuerentscheidung. Wer aber ortsungebunden arbeitet oder als Kapitalanleger bundesweit sucht, sollte den Satz in die Renditerechnung einbauen.

Zweitens: Der einzige echte Hebel für Privatkäufer ist die Bemessungsgrundlage. Ein sauber und marktüblich bewertetes Inventar im Kaufvertrag spart je nach Land vier- bis niedrig vierstellig – legal, wenn die Werte stimmen, strafbar, wenn sie erfunden sind. Notar oder Steuerberater sollten die Aufteilung begleiten.

Drittens: Die Steuer ist Eigenkapital. Wer 400.000 Euro finanzieren will und in NRW kauft, braucht 26.000 Euro allein für die Grunderwerbsteuer – vor Notar, Grundbuch und Makler. Nebenkosten von 10 bis 13 Prozent gehören in jede Finanzierungsplanung, bevor das erste Exposé geöffnet wird.

Die Reformdebatte läuft, die Argumente liegen auf dem Tisch, und die Länderhaushalte sprechen dagegen. Wer 2026 kauft, sollte mit den heutigen Sätzen rechnen – und den Beurkundungstermin im Blick behalten, falls sein Land doch etwas ankündigt.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall. Rechtsstand: Juli 2026. Die Länder können Steuersätze jederzeit ändern – prüfen Sie den aktuellen Satz vor der Beurkundung beim Landesfinanzministerium.